БЛОГ
Вопросы и ответы
Возможно ли заключение договора обслуживания ТСЖ в отношении нанимателя муниципального жилья или собственника, не являющегося членом данного ТСЖ?
Заключение договора на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг между нанимателем муниципального жилья и ТСЖ невозможно по следующим причинам:

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники (в том числе муниципальное образование) помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем 16;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Ввиду того, что действующим законодательством не предусмотрено участие в общем собрании вместо собственников помещений нанимателей помещений, наниматели квартир не могут участвовать в общем собрании собственников.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества. Наниматель же в свою очередь обязан своевременно оплатить такие услуги (пункт 5 части 3 статьи 67 ЖК РФ).
Действующим законодательством не предусмотрено право нанимателя по договору социального найма самостоятельно выбирать способ управления многоквартирным домом, заключать договор с управляющей организацией, указанным правом наделен только собственник (часть 2 статьи 161 ЖК РФ).

В отличие от нанимателя, собственник, не являющийся членом данного ТСЖ, может и обязан заключить договор на предоставление эксплуатационных и коммунальных услуг.
Частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Таким образом, Жилищный кодекс Российской Федерации прямо регулирует, что порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья должен определяться соответствующим договором.
Между тем, по смыслу закона, в отсутствие заключенного у собственника нежилого помещения договора на содержание жилого дома у него в силу бремени содержания имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации) возникают фактические правоотношения по возмездному оказанию услуг с исполнителем согласно нормам главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 части 2 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
При этом размер платы на содержание общего имущества должен определяться в соответствии с решением общего собрания товарищества.

У собственника помещения в многоквартирном доме, не являющегося членом ТСЖ, отсутствуют права и обязанности, связанные с членством в ТСЖ, в том числе обязанность по уплате членских взносов и право на участие в голосовании на собрании членов ТСЖ по вопросам, входящим в его компетенцию.
Однако сохраняются права и обязанности собственника помещения в многоквартирном доме.

Права:
У собственника помещения в многоквартирном доме имеется право на получение от органов управления ТСЖ информации о деятельности ТСЖ в порядке и объеме, которые установлены уставом ТСЖ и жилищным законодательством, а также на обжалование в судебном порядке решений органов управления ТСЖ (ч. 1 ст. 143.1 ЖК РФ).
Так, собственник жилого помещения, не являющийся членом ТСЖ, вправе, в частности, ознакомиться со следующими документами (ч. 3 ст. 143.1 ЖК РФ):
- бухгалтерской отчетностью ТСЖ, сметами доходов и расходов ТСЖ на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями (в случае проведения аудиторских проверок);
- заключением ревизионной комиссии ТСЖ;
- протоколами общих собраний членов ТСЖ, заседаний правления и ревизионной комиссии ТСЖ;
- технической документацией на многоквартирный дом и иными связанными с управлением домом документами.
Обязанности:
У собственников помещений, в том числе не являющихся членами ТСЖ, существует обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги вносятся собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ.
Кроме того, собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, уплачивают взносы на капитальный ремонт. При этом следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 6 ст. 155, ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ).
Возможно ли применение к услугам ТСЖ Закона о защите прав потребителей?
К отношением с ТСЖ применяются нормы Закона Российской Федерации N 2300-I "О защите прав потребителей"
Закон Российской Федерации N 2300-I "О защите прав потребителей" согласно его преамбуле регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг).
При этом под потребителем понимается гражданин, имеющий намерение заказать или приобрести либо заказывающий или приобретающий работы или услуги исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а исполнителем - организация независимо от ее организационно-правовой формы, выполняющая работы или оказывающая услуги потребителям по возмездному договору.
Как разъяснено в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", законодательством о защите прав потребителей не регулируются отношения граждан с товариществами собственников жилья, жилищно-строительными кооперативами, жилищными накопительными кооперативами, садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. На отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам, в том числе и членам этих организаций, платных услуг (работ) Закон о защите прав потребителей распространяется.
Граждане - собственники и наниматели помещений в многоквартирном доме, находящемся в управлении ТСЖ, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг, которые предоставляются им за плату (п. 2 ст. 154 ЖК РФ).
Согласно п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом ТСЖ указанное ТСЖ несет ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. ТСЖ может оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ТСЖ осуществляет контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
Таким образом, если ТСЖ не заключило договор обслуживания с управляющей организацией, то организацией, несущей ответственность за содержание общего имущества многоквартирного дома, результаты управления домом и качество предоставленных услуг, в силу п. 2.2. ст. 161 ЖК РФ является ТСЖ.
С учетом вышеизложенного на правоотношения между ТСЖ и пользователями услуг распространяются нормы Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей
Из чего состоит плата за содержание и текущий ремонт жилья, капитальный ремонт?
Статьей 154 ЖК РФ предусмотрена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. За капитальный ремонт наниматели не платят. В силу п. 3 ч. 2 ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения


1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:
1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);
2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.
(Указанные положения о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 года).
3) плату за коммунальные услуги.

1.1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования включает в себя:
1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 настоящего Кодекса;
2) плату за коммунальные услуги.
2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:
1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме;
2) взнос на капитальный ремонт;
3) плату за коммунальные услуги.
При этом плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.
Какие льготы есть Ветеранам труда и могут ли отказать в предоставлении льгот на оплату коммунальных услуг Ветерану труда Алтайского края?
На основании п. п. 3, 4 ст. 3 Закона Алтайского края от 03.12.2004 N 61-ЗС "О мерах социальной поддержки отдельным категориям ветеранов" ветеран труда имеет право на предоставление ему мер социальной поддержки: компенсации 50 процентов расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Согласно ст. 153 Жилищного кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В силу ч. 1 ст. 160 Жилищного кодекса Российской Федерации отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов.
Меры социальной поддержки ветеранов труда на территории Алтайского края установлены Законом Алтайского края от 03.12.2004 N 61-ЗС "О мерах социальной поддержки отдельных категорий ветеранов".
В силу пп. 3, 4 ч. 1 ст. 3 указанного Закона N 61-ЗС ветеранам труда, достигшим возраста, дающего право на трудовую пенсию по старости, предоставляются, независимо от вида жилого фонда, следующие меры социальной поддержки:
компенсация 50 процентов расходов на оплату жилого помещения в пределах установленных краевых стандартов нормативной площади жилого помещения, используемых при предоставлении мер социальной поддержки;
компенсация 50 процентов расходов на оплату коммунальных услуг в жилом помещении:
холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе бытового газа в баллонах) - в пределах установленных нормативов потребления указанных услуг;
отопления, в том числе твердого топлива при отсутствии в жилом помещении центрального отопления, - в пределах установленных нормативов потребления услуги (норм твердого топлива, установленных для продажи населению) и краевых стандартов нормативной площади жилого помещения, используемых при предоставлении мер социальной поддержки, с учетом транспортных расходов по доставке топлива.
В соответствии с ч. 3 ст. 160 Жилищного кодекса Российской Федерации (действующей с 17.06.2011 г.) компенсация расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг предоставляется гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Форма, порядок и условия предоставления отдельным категориям граждан, в том числе и ветеранам труда, мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг определены Законом Алтайского края от 27.12.2007 N 156-ЗС "О предоставлении мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан в Алтайском крае".
В соответствии со ст. 2 данного Закона N 156-ЗС меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются в денежной форме в виде компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
В силу ч. 10 ст. 3 Закона N 156-ЗС, действующей с 20.11.2012, компенсации предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Постановлением Администрации Алтайского края N 126 от 01.04.2008 утверждены Правила определения размера и выплаты компенсации расходов на оплату услуг жилого помещения и коммунальных услуг отдельным категориям граждан в Алтайском крае.
Пункт 13.1 данных Правил устанавливает, что одним из оснований для отказа в предоставлении компенсации является наличие задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг при отсутствии заключенного с организациями-поставщиками услуг соглашения по ее погашению или при невыполнении условий данного соглашения.
Таким образом, предоставление компенсации может быть приостановлено всем получателям данной льготы, независимо от категории льготы.